Quy định mới về phân loại đô thị: Tiêu chí đô thị xanh và thủ tục công nhận loại đô thị

Hệ thống quy định về phân loại và phát triển đô thị đang được hoàn thiện theo hướng gắn kết chặt chẽ giữa quy hoạch, chất lượng hạ tầng, bảo vệ môi trường và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu. Trong đó, Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15 và Nghị định số 35/2026/NĐ-CP là những văn bản được đề cập trong khuôn khổ pháp lý về đánh giá, phân loại và phát triển đô thị.

Các quy định này không chỉ liên quan đến việc xác định loại đô thị mà còn đặt ra những nguyên tắc quan trọng đối với quá trình cải tạo khu vực hiện hữu, mở rộng không gian đô thị và hình thành các khu đô thị mới. Đặc biệt, phát triển đô thị tăng trưởng xanh được nhấn mạnh thông qua những yêu cầu về hạ tầng, môi trường, năng lượng và giảm phát thải.

Đối với cơ quan quản lý, việc thực hiện các quy định là cơ sở để xây dựng chương trình phát triển đô thị phù hợp với quy hoạch và điều kiện thực tế của từng địa phương. Đối với doanh nghiệp đầu tư hạ tầng và bất động sản, đây cũng là những nội dung cần theo dõi khi đánh giá định hướng quy hoạch, khả năng phát triển dự án và yêu cầu đầu tư dài hạn.

Một điểm đáng chú ý là quy trình công nhận loại đô thị được quy định với các bước khảo sát, lập đề án, lấy ý kiến, thẩm định và ban hành quyết định. Việc xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan góp phần chuẩn hóa quá trình đánh giá, đồng thời tạo cơ sở để các địa phương chủ động hơn trong công tác quản lý phát triển đô thị.

Phân biệt đô thị hiện hữu và đô thị mở rộng

Theo các khái niệm được nêu trong quy định, đô thị hiện hữu và đô thị mở rộng là hai phạm vi cần được phân biệt khi xem xét định hướng phát triển không gian đô thị.

Đô thị hiện hữu là đô thị đã được cấp có thẩm quyền công nhận hoặc xác định loại đô thị theo quy định của Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15. Đây là khu vực đã có cơ sở pháp lý về phân loại đô thị, làm căn cứ cho công tác quản lý, đầu tư và cải tạo hệ thống hạ tầng.

Trong khi đó, đô thị mở rộng bao gồm đô thị hiện hữu và khu vực mở rộng liền kề. Phạm vi ranh giới của khu vực này được xác định theo quy hoạch chung đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Sự phân biệt trên có ý nghĩa đối với công tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tổ chức không gian xây dựng. Khu vực mở rộng không thể chỉ được xác định dựa trên nhu cầu phát triển hoặc đề xuất đầu tư riêng lẻ, mà cần căn cứ vào quy hoạch được phê duyệt và các quy định pháp luật có liên quan.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc nghiên cứu ranh giới quy hoạch và tình trạng pháp lý của khu vực dự kiến đầu tư là bước cần thiết trước khi triển khai dự án. Những thông tin như chức năng sử dụng đất, định hướng giao thông, khả năng kết nối hạ tầng và kế hoạch phát triển đô thị có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chi phí cũng như hiệu quả khai thác của dự án.

Tuy nhiên, việc một khu vực nằm trong phạm vi đô thị mở rộng không đồng nghĩa với việc toàn bộ diện tích tại đó đã được phép triển khai dự án xây dựng. Nhà đầu tư vẫn cần kiểm tra quy hoạch chi tiết, mục đích sử dụng đất, hồ sơ pháp lý và các thủ tục chấp thuận có liên quan.

6 nguyên tắc quan trọng trong phát triển đô thị

Quy định về phát triển đô thị đặt ra các yêu cầu từ tuân thủ quy hoạch, sử dụng hiệu quả tài nguyên đến bảo đảm chất lượng môi trường sống. Những nguyên tắc này là cơ sở để các địa phương tổ chức đầu tư và kiểm soát quá trình phát triển theo từng giai đoạn.

1. Phù hợp với quy hoạch và kế hoạch phát triển

Hoạt động phát triển đô thị phải phù hợp với quy hoạch tỉnh, thành phố, quy hoạch đô thị và nông thôn theo từng cấp độ quy hoạch. Đồng thời, các chương trình và kế hoạch phát triển đô thị cần được xây dựng phù hợp với từng thời kỳ, điều kiện kinh tế – xã hội và đặc điểm riêng của địa phương, vùng, miền.

Nguyên tắc này giúp hạn chế tình trạng phát triển thiếu đồng bộ, đầu tư hạ tầng không theo kịp tốc độ xây dựng hoặc hình thành các khu dân cư thiếu kết nối với hệ thống giao thông và dịch vụ công cộng.

2. Bảo đảm quốc phòng, an ninh và thích ứng với biến đổi khí hậu

Quá trình cải tạo, chỉnh trang, mở rộng đô thị và phát triển đô thị mới phải đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh; đồng thời gắn với tăng trưởng xanh, phòng chống thiên tai và phát triển bền vững.

Một nội dung đáng chú ý là quy hoạch phát triển đô thị phải gắn với bảo vệ tài nguyên nước, duy trì dòng chảy tối thiểu và không khai thác nước dưới đất vượt ngưỡng theo quy định pháp luật.

Đây là yêu cầu quan trọng đối với các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, nơi nhu cầu sử dụng nước, phát triển công trình xây dựng và mở rộng hạ tầng có thể tạo thêm áp lực lên hệ sinh thái tự nhiên.

3. Sử dụng hiệu quả đất đai và kết nối hạ tầng

Đô thị cần khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, ứng dụng khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và tăng cường hợp tác quốc tế trong quản lý, đầu tư phát triển.

Bên cạnh hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp nước và thoát nước, quy định cũng nhấn mạnh sự kết nối giữa hạ tầng xã hội và hạ tầng số. Các hệ thống này cần được phát triển đồng bộ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc và tiếp cận dịch vụ của người dân.

Đối với các dự án nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp, việc kết nối với hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, trường học, cơ sở y tế và các tiện ích thiết yếu là yếu tố quan trọng quyết định khả năng vận hành lâu dài.

4. Bảo tồn bản sắc và nâng cao chất lượng sống

Phát triển đô thị không chỉ hướng đến mở rộng diện tích xây dựng mà còn phải gìn giữ các giá trị lịch sử, truyền thống, di sản và công trình kiến trúc có giá trị.

Các địa phương cần duy trì không gian xanh, mặt nước, cảnh quan thiên nhiên; bảo vệ môi trường, hành lang thoát lũ và hệ thống đê điều theo quy định pháp luật.

Đồng thời, quá trình phát triển phải tạo ra môi trường sống tốt cho cư dân, bảo đảm hài hòa lợi ích của cộng đồng, Nhà nước và nhà đầu tư. Đây là cơ sở để hạn chế những mô hình phát triển chỉ tập trung vào xây dựng công trình mà chưa quan tâm đầy đủ đến tiện ích công cộng và chất lượng sống.

5. Chủ động xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển đô thị

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tích hợp nội dung kế hoạch phát triển đô thị vào chương trình phát triển đô thị hoặc xây dựng kế hoạch riêng.

Nếu tích hợp vào chương trình phát triển đô thị, nội dung thực hiện phải đáp ứng các yêu cầu tại Điều 7 của Nghị định. Nếu xây dựng kế hoạch riêng, địa phương phải tuân thủ các quy định liên quan tại Điều 7 và Điều 8.

Cách tiếp cận này tạo cơ sở để các địa phương lựa chọn phương án tổ chức phù hợp, đồng thời vẫn phải bảo đảm đầy đủ các yêu cầu về nội dung và trình tự theo quy định.

6. Xác định tỷ lệ đô thị hóa theo quy định

Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các vùng kinh tế – xã hội xác định tỷ lệ đô thị hóa theo pháp luật về chỉ tiêu thống kê thuộc hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia và các quy định liên quan tại Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15.

Việc thống kê và đánh giá tỷ lệ đô thị hóa có ý nghĩa trong hoạch định chính sách, phân bổ nguồn lực và theo dõi quá trình chuyển dịch không gian dân cư. Tuy nhiên, tỷ lệ đô thị hóa cần được xem xét cùng chất lượng hạ tầng, dịch vụ và môi trường sống, thay vì chỉ dựa trên tốc độ mở rộng khu vực xây dựng.

3 nhóm tiêu chí phát triển đô thị tăng trưởng xanh

Một nội dung trọng tâm của quy định là phát triển đô thị tăng trưởng xanh. Theo khái niệm được nêu, đây là hoạt động quy hoạch và đầu tư xây dựng đô thị bảo đảm các yêu cầu về tăng trưởng xanh, hạ tầng xanh, không gian xanh và công trình xanh, phù hợp với từng vùng, miền và từng giai đoạn phát triển.

Để đánh giá định hướng này, các tiêu chí được chia thành ba nhóm chính.

Nhóm 1: Tiêu chí về hạ tầng xanh

Nhóm hạ tầng xanh tập trung vào khả năng tổ chức giao thông bền vững, cung cấp nước sạch, tiết kiệm năng lượng và phát triển không gian cây xanh. Các nội dung được đề cập gồm:

• Tỷ lệ vận tải hành khách công cộng.
• Tỷ lệ xe buýt sử dụng năng lượng xanh.
• Tỷ lệ phương tiện giao thông cá nhân hạn chế phát thải.
• Chiều dài hoặc tỷ lệ đường dành riêng cho xe đạp theo chỉ tiêu áp dụng.
• Tỷ lệ đường đô thị sử dụng thiết bị, công nghệ tiết kiệm năng lượng hoặc năng lượng tái tạo để chiếu sáng.
• Tỷ lệ dân số được cung cấp nước sạch qua hệ thống cấp nước tập trung.
• Diện tích đất cây xanh công cộng bình quân đầu người.

Những tiêu chí này phản ánh mức độ thuận tiện của hệ thống giao thông, khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu và chất lượng không gian công cộng.

Một đô thị có giao thông công cộng phát triển, mạng lưới đường dành cho xe đạp hợp lý và nhiều không gian xanh có thể giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, đồng thời cải thiện điều kiện sinh hoạt của người dân.

Nhóm 2: Tiêu chí về môi trường

Nhóm môi trường đánh giá chất lượng không khí, công tác quản lý chất thải và hiệu quả xử lý nước thải. Các tiêu chí gồm:

• Chỉ số chất lượng không khí.
• Tỷ lệ chất thải rắn sinh hoạt được thu gom, vận chuyển và xử lý đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.
• Tỷ lệ nước thải sinh hoạt được thu gom và xử lý đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.
• Tỷ lệ số ngày trong năm có nồng độ bụi siêu mịn và bụi mịn trong không khí vượt quy chuẩn kỹ thuật môi trường cho phép.

Đây là nhóm tiêu chí liên quan trực tiếp đến sức khỏe cộng đồng và khả năng kiểm soát tác động môi trường của hoạt động đô thị.

Khi dân số tăng và hoạt động xây dựng, thương mại, công nghiệp mở rộng, lượng chất thải và nhu cầu xử lý nước thải thường tăng theo. Vì vậy, đầu tư hệ thống thu gom, xử lý đồng bộ cần được triển khai song song với phát triển nhà ở và các công trình sản xuất, kinh doanh.

Nhóm 3: Tiêu chí về năng lượng và giảm phát thải

Nhóm thứ ba tập trung vào hiệu quả sử dụng năng lượng và khả năng giảm phát thải trong đô thị, gồm:

• Tỷ lệ sử dụng năng lượng tái tạo trong tổng tiêu thụ năng lượng đô thị.
• Tỷ lệ nhà dân sử dụng điện mặt trời mái nhà tự sản xuất, tự tiêu thụ.
• Số lượng công trình xanh.

Các tiêu chí này khuyến khích mở rộng việc sử dụng năng lượng sạch, tăng hiệu quả vận hành công trình và giảm tác động môi trường trong dài hạn.

Đối với chủ đầu tư, việc tích hợp giải pháp tiết kiệm điện, thiết kế thông gió và chiếu sáng hiệu quả, sử dụng vật liệu phù hợp cùng hệ thống quản lý năng lượng có thể giúp giảm chi phí vận hành. Dù vậy, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào quy mô đầu tư, điều kiện kỹ thuật, chi phí ban đầu và cách thức quản lý sau khi công trình đi vào hoạt động.

Cần lưu ý rằng việc đáp ứng định hướng tăng trưởng xanh không đồng nghĩa với việc dự án tự động được công nhận là công trình xanh hoặc đương nhiên đủ điều kiện hưởng ưu đãi. Các yêu cầu đánh giá, chứng nhận và điều kiện hưởng chính sách cụ thể vẫn phải được đối chiếu với pháp luật áp dụng.

Chính sách ưu đãi cho phát triển đô thị xanh và thích ứng khí hậu

Quy định đề cập các chính sách ưu đãi về tài chính, quỹ đất và đào tạo nhằm thúc đẩy phát triển đô thị tăng trưởng xanh, thích ứng với biến đổi khí hậu. Đây là nhóm cơ chế có thể hỗ trợ các dự án đầu tư vào hạ tầng xanh, công trình xanh và giải pháp giảm phát thải nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Ưu đãi về tài chính

Theo nội dung được nêu, dự án đầu tư xây dựng tại đô thị có thực hiện các tiêu chí tăng trưởng xanh có thể được xem xét hưởng các cơ chế như:

• Được Nhà nước bảo lãnh tín dụng để vay vốn đầu tư theo quy định và điều kiện áp dụng.
• Được vay vốn ưu đãi từ quỹ bảo vệ môi trường hoặc các quỹ liên quan đến tăng trưởng xanh, thích ứng với biến đổi khí hậu theo quy chế của quỹ.
• Được xem xét áp dụng chính sách hoàn thuế, khấu trừ thuế hoặc miễn, giảm thuế đối với các hạng mục hạ tầng xanh, công trình xanh, tiết kiệm năng lượng và xử lý nước thải, rác thải theo pháp luật có liên quan.

Các cơ chế này hướng đến việc hỗ trợ nguồn vốn và giảm một phần gánh nặng chi phí cho hoạt động đầu tư xanh. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi dự án có một hạng mục tiết kiệm năng lượng đều tự động được bảo lãnh tín dụng hoặc miễn giảm thuế. Việc hưởng chính sách cần căn cứ vào loại dự án, điều kiện của từng quỹ, quy định về thuế và thủ tục liên quan.

Ưu tiên quỹ đất cho hạ tầng xanh

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ưu tiên bố trí quỹ đất đã giải phóng mặt bằng theo quy hoạch để đầu tư các dự án xây dựng hạ tầng xanh và công trình công cộng sử dụng năng lượng sạch theo quy định.

Việc bố trí quỹ đất phù hợp có thể tạo điều kiện phát triển công viên, không gian công cộng, hệ thống hạ tầng phục vụ giao thông bền vững và các công trình góp phần cải thiện chất lượng môi trường.

Đối với thị trường bất động sản, quỹ đất dành cho hạ tầng công cộng có vai trò quan trọng trong việc hình thành cấu trúc đô thị cân bằng. Một khu vực phát triển bền vững không chỉ cần quỹ đất xây dựng nhà ở mà còn phải bảo đảm không gian công cộng, hệ thống thoát nước, giao thông và các tiện ích phục vụ cộng đồng.

Đào tạo và nâng cao năng lực quản lý

UBND cấp tỉnh và UBND cấp xã có trách nhiệm bố trí ngân sách địa phương để hỗ trợ đào tạo, bồi dưỡng cán bộ quản lý đô thị trong lĩnh vực tăng trưởng xanh và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi khác có thể được áp dụng theo quy định pháp luật và chính sách của địa phương.

Việc nâng cao năng lực quản lý có ý nghĩa thiết thực bởi hiệu quả phát triển đô thị xanh không chỉ phụ thuộc vào công nghệ hoặc nguồn vốn mà còn liên quan đến khả năng lập kế hoạch, giám sát, vận hành hạ tầng và phối hợp giữa các cơ quan chức năng.

Thủ tục công nhận loại đô thị theo Nghị định 35/2026/NĐ-CP

Theo nội dung được cung cấp, Nghị định số 35/2026/NĐ-CP quy định các trường hợp lập đề án công nhận đô thị loại I, loại II và loại III. Trình tự thực hiện có sự khác biệt giữa đô thị loại I và đô thị loại II, III, đặc biệt ở cơ quan thẩm định và cơ quan ban hành quyết định công nhận.

Quy trình công nhận đô thị loại I

Quá trình lập và thẩm định đề án công nhận đô thị loại I gồm nhiều bước, với trách nhiệm cụ thể của cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, UBND cấp tỉnh, HĐND cấp tỉnh và Bộ Xây dựng.

Trước khi trình cấp có thẩm quyền, đề án phải được khảo sát, lập thuyết minh và tổng hợp ý kiến. Trường hợp đơn vị lập đề án không phải Sở Xây dựng, hồ sơ cần được gửi Sở Xây dựng để thẩm tra.

Sau khi hoàn tất thẩm định và công nhận, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố quyết định trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận đô thị loại I của Bộ Xây dựng.

Các mốc thời gian trên là thời hạn đối với từng công đoạn được nêu trong quy định, không phải tổng thời gian cố định cho toàn bộ quá trình. Thời gian lập đề án, tổ chức kỳ họp HĐND và xử lý việc hoàn thiện hồ sơ có thể ảnh hưởng đến tiến độ thực tế.

Quy trình công nhận đô thị loại II và loại III

Đối với đô thị loại II và loại III, cơ quan tổ chức lập đề án được xác định theo phạm vi địa giới hành chính của đô thị.

• Nếu đô thị có phạm vi ranh giới thuộc nhiều hơn một đơn vị hành chính cấp xã, UBND cấp tỉnh giao cơ quan chuyên môn thuộc tỉnh tổ chức lập đề án.
• Nếu đô thị nằm trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp xã, UBND cấp tỉnh có thể giao UBND cấp xã tổ chức lập đề án.
• Trường hợp thuê đơn vị tư vấn, việc lựa chọn phải tuân thủ quy định pháp luật về đấu thầu.

Sau khi dự thảo thuyết minh đề án được hoàn thành, đơn vị lập đề án không phải Sở Xây dựng phải gửi lấy ý kiến cơ quan này. Sở Xây dựng có tối đa 7 ngày làm việc để góp ý; đơn vị lập đề án có tối đa 7 ngày làm việc tiếp theo để hoàn thiện dự thảo.

Trong thời hạn tối đa 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được thuyết minh đã hoàn thiện, Sở Xây dựng rà soát hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, hồ sơ được chuyển đến UBND cấp tỉnh để tổ chức thẩm định.

UBND cấp tỉnh có tối đa 5 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ để thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành. Nếu hồ sơ cần bổ sung theo báo cáo thẩm định, đơn vị lập đề án có tối đa 10 ngày làm việc kể từ khi nhận báo cáo để hoàn thiện và gửi lại.

Sau khi nhận hồ sơ từ Hội đồng thẩm định liên ngành, UBND cấp tỉnh có tối đa 10 ngày làm việc để xem xét, trình HĐND cấp tỉnh thông qua đề án. Khi HĐND cấp tỉnh đã có nghị quyết thông qua, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định công nhận trong thời hạn tối đa 5 ngày làm việc.

UBND cấp tỉnh tổ chức công bố quyết định trên địa bàn trong thời hạn tối đa 10 ngày làm việc kể từ ngày ban hành quyết định công nhận.

Như vậy, một điểm khác biệt quan trọng là việc công nhận đô thị loại I thuộc thẩm quyền Bộ trưởng Bộ Xây dựng theo trình tự nêu trên, trong khi quyết định công nhận đô thị loại II và loại III được Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định.

Tác động đối với quy hoạch và thị trường bất động sản

Các quy định về phân loại đô thị và tăng trưởng xanh có thể tác động đến cách thức lập quy hoạch, chuẩn bị dự án và đầu tư hạ tầng tại nhiều địa phương.

Thứ nhất, doanh nghiệp cần theo dõi sát quy hoạch chung, ranh giới đô thị và kế hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt. Đây là những căn cứ quan trọng khi đánh giá khả năng kết nối hạ tầng và định hướng sử dụng đất của khu vực dự kiến đầu tư.

Thứ hai, yêu cầu về hạ tầng xanh và môi trường làm tăng vai trò của việc lập kế hoạch đầu tư đồng bộ. Các hạng mục giao thông, cấp thoát nước, xử lý chất thải, cây xanh và không gian công cộng cần được tính toán ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thay vì chỉ bổ sung sau khi công trình chính đã hoàn thành.

Thứ ba, cơ chế ưu đãi dành cho dự án đáp ứng điều kiện tăng trưởng xanh có thể mở ra cơ hội tiếp cận nguồn vốn và chính sách hỗ trợ phù hợp. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xác định rõ điều kiện áp dụng của từng chương trình, thay vì đưa các ưu đãi dự kiến vào phương án tài chính như một quyền lợi chắc chắn.

Cuối cùng, việc phân loại đô thị không tự động làm thay đổi quyền sử dụng đất, không thay thế thủ tục chấp thuận đầu tư và cũng không bảo đảm giá bất động sản tăng. Giá trị của một dự án còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, nhu cầu thị trường, chất lượng hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư, cách tiếp cận thận trọng là kiểm tra hồ sơ pháp lý, quy hoạch được phê duyệt và thông tin từ cơ quan chức năng trước khi đưa ra quyết định giao dịch.

Quy định về phân loại đô thị theo Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15 và Nghị định số 35/2026/NĐ-CP nhấn mạnh mối liên hệ giữa quy hoạch, quản lý đất đai, hạ tầng, môi trường và chất lượng sống. Ba nhóm tiêu chí tăng trưởng xanh, các chính sách ưu đãi có điều kiện và quy trình công nhận đô thị là những nội dung đáng chú ý đối với cơ quan quản lý, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng và thị trường bất động sản.

Trong quá trình triển khai, việc cập nhật văn bản pháp luật, kiểm tra quy hoạch được phê duyệt và xác minh điều kiện áp dụng cụ thể sẽ giúp doanh nghiệp và người dân hạn chế rủi ro, đồng thời đưa ra quyết định phù hợp với định hướng phát triển của từng địa phương.

Lưu ý: Bài viết được biên soạn theo nội dung quy định được cung cấp. Khi sử dụng để tư vấn hoặc triển khai dự án cụ thể, cần đối chiếu văn bản chính thức, các điều khoản có hiệu lực và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Câu hỏi thường gặp về quy định mới về phân loại đô thị

1. Đô thị hiện hữu là gì?

Đô thị hiện hữu là đô thị đã được cấp có thẩm quyền công nhận hoặc xác định loại đô thị theo quy định của Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15.

2. Đô thị mở rộng được xác định như thế nào?

Đô thị mở rộng gồm đô thị hiện hữu và khu vực mở rộng liền kề có ranh giới được xác định theo quy hoạch chung đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Đô thị tăng trưởng xanh có những nhóm tiêu chí nào?

Có ba nhóm chính: hạ tầng xanh; môi trường; năng lượng và giảm phát thải. Các tiêu chí liên quan đến giao thông công cộng, cây xanh, chất lượng không khí, xử lý nước thải, năng lượng tái tạo và công trình xanh.

4. Dự án đô thị xanh có được hưởng ưu đãi tài chính không?

Dự án đáp ứng điều kiện theo quy định có thể được xem xét hưởng các cơ chế như bảo lãnh tín dụng, vay vốn ưu đãi hoặc chính sách thuế đối với các hạng mục đủ điều kiện. Quyền lợi cụ thể phụ thuộc vào quy định pháp luật và điều kiện của từng chương trình, quỹ hoặc chính sách thuế.

5. Cơ quan nào công nhận đô thị loại I?

Theo trình tự được nêu tại Nghị định số 35/2026/NĐ-CP, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quyết định công nhận đô thị loại I sau khi hồ sơ được thẩm định theo quy định.

6. Cơ quan nào công nhận đô thị loại II và loại III?

Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định công nhận đô thị loại II và loại III theo trình tự, thủ tục được quy định.

7. Đô thị được công nhận loại mới có đồng nghĩa bất động sản tăng giá không?

Không. Việc công nhận loại đô thị có thể ảnh hưởng đến định hướng quy hoạch và đầu tư hạ tầng, nhưng không bảo đảm giá bất động sản tăng. Giá giao dịch còn phụ thuộc vào pháp lý, cung cầu, khả năng kết nối, tiến độ hạ tầng và điều kiện kinh tế thực tế.